“高进低出”、长收短付 租长租公寓需警惕这些“套路”

来源:新京报网 时间:2020-09-03 14:37:56

原标题:“高进低出”、长收短付,租长租公寓需警惕这些“套路”

9月1日以来,上海、广州、海口等地纷纷发布住房租赁市场风险提示,直指公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式存有风险。

“高进低出、长收短付”现象背后,究竟是什么原因?又该如何杜绝这类现象的发生?

“高进低出”原因也有别:高杠杆、诈骗

新京报记者注意到,在此次资金链出现问题的长租公寓中,跟此前乐伽公寓一样,也存在“高进低出”的做法。

所谓“高进低出”模式,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再以低租金出房,但一次性收取租客的租金为半年,甚至一年。如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客图便宜,便选择半年付租金甚至一年付租金。

针对此类情况,上海、广州、海口等地发布的住房租赁市场风险提示就指出,公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式存有风险。比如,上海市房地产经纪行业协会发布风险提示指出,房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险。在支付过程中,要选择较短支付周期,一般不超过三个月。

乐乎公寓CEO罗意告诉新京报记者,目前市场上存在的“高进低出”分为两类,从乱到治的过程中,需区别对待,“第一类是由于早些年恶性竞争和高杠杆使然,一些长租公寓运营企业对租价走势误判,后来又遭遇市场的收缩和租价的下跌,为保证现金流和持续经营不得不‘低出’。第二类是以‘高进低出’为手段的诈骗行为,引起多地监管部门关注。”

罗意称,对于上述第一类情况,在长租公寓市场内,不论是分散式,还是集中式,都存在这样的长租公寓运营企业,“项目现金流处于净流出的状态,如果没有项目间的资金平衡或外部资金的补充,是一种非常危险的状态。”

在罗意看来,“高进低租”、租金贷都是典型的利用资金池运营长租公寓的做法。这一模式,无形中会放大杠杆,由于缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客严重损失。

实际上,从2019年下半年开始,租房市场已经从盲目发展阶段进入理性务实发展阶段,以“高进低出”为代表的野蛮扩张已经过去,头部企业的格局基本定型,资本不会轻易流入后续腰部企业,这要求长租公寓运营企业回归市场基本面,把健康经营、保持盈利当作首要的经营目标。

对于前述第一类陷入困境的长租公寓运营企业,罗意认为,走出“高进低出”这一局面需要时间,也需要全社会的支持,“他们在业务动机上并不邪恶,只是主营业务的盈利能力不能匹配当时的‘高杠杆’冲动。”

值得一提的是,去年12月,住建部、国家发展改革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(简称“《意见》”)。《意见》要求,对“高进低出”“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管,严格管控租金贷业务,要求租金贷占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位,对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

在罗意看来,《意见》的出台,对于主营业务不盈利甚至持续亏损的长租公寓运营企业而言,加大了经营难度。“此类企业唯有的办法是进行业务重组,下决心关、停、并、转,如果能在房源低租上获得房东的一部分‘让利’,也算是釜底抽薪的好办法。不过,这个要‘你情我愿’才行。”罗意说。

“此类长租公寓运营企业大多数都具有一定规模,他们若‘爆雷’,影响的面积很大。”基于此,罗意建议,对此类长租公寓运营企业而言,最好的出路在于,由相关部门牵头,一起找到风险缓释的办法。

业内:严惩存有诈骗行为的企业

对于第二类以“高进低出”为手段的诈骗行为,罗意强调称,影响极为恶劣,破坏了行业的秩序。近年来,长租公寓“爆雷”现象中,有一部分是这类企业。

“很多企业名不见经传,却在各地都有分号。我在坊间听到的这一类企业从业者之众、之疯狂,让人瞠目结舌,现在爆出来的可能只是‘冰山一角’。很多从正规长租公寓运营企业离职人员,堕入这种挣快钱的‘魔道’中。”罗意感叹道。

之所以这类企业较多,房东东公寓学院创始人全雳分析称,“由于目前没有相关行业资质要求,随便几万元就可以注册公司,开展长租公寓业务,这导致长租公寓市场鱼龙混杂。

全雳指出,前几年,长租公寓被资本捧上天时,市场上已存在采用“高进低出”模式的企业,但那时这些企业可能更多的是想在风口把企业做大做强,“高进低出”更像是一种融资手段。此外,这些企业预判未来的租金上涨会弥补当下的亏损。时至今日,资本角逐后收房成本攀升,又遭遇疫情的突袭,租房市场行情远不如前,如果这个时候还创立新公司以“高进低出”来大规模扩张,那很大程度上就是有预谋的诈骗。

“对于诈骗行为,防不胜防。一旦出事了,房东、租客遭受损失,涉案分子早就逃之夭夭。”全雳表示,这些“心术不正”的企业严重波及正规的长租公寓运营企业,租客、房东产生信任危机,那些在长租公寓行业兢兢业业努力的企业,也是有苦难言。

对此,罗意表示,必须严厉打击存有诈骗行为的长租公寓运营企业,“这些企业不除,房东、租客被坑骗的日子就不会有尽头,正规从业企业就需要长期为行业中行骗者的恶行‘背锅’,劣币驱逐良币的现象会在长租行业发酵。”

“对于‘爆雷’事件,不要轻易冠上‘长租公寓’这四个字,不是长租公寓运营企业都是坏蛋,而是坏蛋混进了长租行业,不能将‘孩子和脏水’一并倒掉。”罗意呼吁,城市的发展离不开住房租赁,有关部门有责任和义务引导民众认识这一行业、并积极和健康的企业展开合作,才能促进行业健康发展。

全雳则表示,目前监管层对“高进低出”模式,并没有太好的解决办法,需要通过立法、信用等体系化建设,加大监管力度,防止类似问题重复发生。

“长租公寓行业本身是一个刚需、低频、低利润的传统生意,且事关民生大事,更需踏实稳健,追求租客保障、民生稳定、经营受益的共惠局面。当前,亟须在各方努力下,建立一个信息透明、标准可循的产业生态。”巴乐兔相关人士称。

新京报记者 张晓兰

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